千亿万科估值贵不贵?

时间:2022-09-29 21:21 来源:网络   阅读量:19448   

千亿万科估值贵不贵?

按2021年基础物业管理服务收入计算,号称国内最大物业管理服务公司的万物云成为今年港股市场最大IPO(不包括年内赴港上市的中国鲍忠(行情601888)和天齐锂业(行情002466),融资56亿港元,但上市首日即破发,一度跌至42.05港元。收盘价为46.00港元,较发行价49.35港元下跌6.79%。

即使上市首日表现不佳,市值仍达到536.88亿港元,相当于大股东万科1642亿港元h股的32.69%。

万物云上市后,房企巨头万科直接和间接持有万物云6.61亿股,占其已发行股份的56.6%。也就是说,万科在万维云网的股权市值折合303.87亿港元,是其自身市值的18.51%。

万科2022年上半年业绩显示,上半年,万物云实现营业收入143.5亿元(下同),其中包括为万科集团提供服务的收入,同比增长38.2%,仅相当于万科期内总收入的6.94%。

云的营收只有万科的6.94%,但市值已经占到万科的18.51%。是否意味着万科目前的估值较低?

万科的收入和利润构成

2022年上半年,万科的主要收入仍来自物业开发及相关资产管理业务,金额达1916.72亿元,相当于其总收入的92.63%,其余为物业服务及其他业务。

就盈利能力而言,2022年上半年万科物业开发业务毛利率为20.85%,物业管理业务毛利率为15.20%。开发业务的毛利率比物业管理业务高5.65个百分点。2022年上半年,物业开发业务板块毛利占万科总毛利的94.36%。

需要注意的是,以万物云为代表的物业管理业务虽然盈利能力不如物业开发业务,但与重资本的开发业务相比,物业管理业务是不折不扣的摇钱树。

由于物业管理业务以轻资产提供劳务为主,结算周期短,现金周转周期远短于物业开发,其经营活动现金净流入相对稳定。

2021年年度数据显示,万科经营活动现金净流入为41.13亿元,而万物云2021年经营活动现金净流入为28.34亿元,相当于万科经营活动现金净流入的68.9%。

换句话说,虽然万物云的盈利能力可能不如物业开发业务,但它可以为万科提供稳定可靠的净现金流入——占万科净现金流入的一半以上,这就是万物云的价值。

当然,除了万物云之外,万科近年来也全力进行业务类型的多元化,以分散对物业开发业务的过度依赖。

万科于2015年启动全国仓储网络布局,2018年通过收购太古冷链进入冷链行业,通过“万伟物流”平台提供物流仓储服务和供应链解决方案,进入JD.COM主导的物流基础设施领域。

2022年上半年,万科物流业务实现营业收入18.6亿元,同比增长39.1%。截至2022年6月30日,“万伟物流”已在全国47个城市运营管理157个项目,可出租建筑面积1164万平方米,客户超过1200家。

2022年上半年报告期后,万科于7月和8月以5.48亿元收购了三个100%股权的物流地产项目,股权面积31.1万平方米,分别位于昆明、上海和长沙。

万科还通过于波经营集中式公寓租赁服务,通过李因专业商业物业开发和运营平台经营商业物业开发和运营,并通过委托管理经营酒店和度假业务。此外,万科还涉足教育、生猪养殖、餐饮、农业科技等领域。

由此看来,其他业务虽然增长潜力较好,但由于收入和利润规模较小,目前所能产生的价值与开发和物业管理业务相比,仍然微不足道。

或许可以推断,万物云的市值和收入对应的是万科不平等的市值和收入,这或许暗示了资本市场给予万科房地产开发业务的低估值。

万科与a股千亿房企

估价比较

当前的调整有利于未来楼市的健康发展,但资本市场仍犹豫不决。

在对美联储加息更为敏感的香港股市,投资者对内资股明显缺乏信心,不少上市的内资股已跌至低位。

万科的h股今年也下跌了16.93%。h股目前价格为14.12港元,较其a股折价24.38%。

不过相对来说,华润置地和中国海外发展(00688。HK),h股市值超过1000亿的内资股,今年以来的表现都好于万科。中国家居今年下跌2.60%,中国海外发展上涨18.21%。

今年前8个月,万科签约面积和签约金额下降幅度均超过同业。而且以2022年6月末的杠杆率来看,万科总资产是净资产的8.02倍,远高于中国的4.43倍和中国海外发展的2.56倍。这可能是其股价表现落后的一个原因。

但从估值来看,万科的h股市盈率与中国海外发展大致相当。

从今年前8个月的经营业绩来看,保利前8个月开发签约金额同比增长24.72%,好于万科和招商蛇口。而万科则是三家a股企业中签约面积和金额下降幅度最大的一家,经营业绩不佳可能会体现在股价上。

从a股表现来看,今年以来万科股价表现落后,累计下跌8.73%,而保利发展和招商蛇口分别上涨14.82%和23.13%。从市盈率来看,相比保利发展,万科的估值似乎更没有吸引力。

总而言之,房企中,万科的a股和h股估值适中,不太高也不太低。

摘要

今年以来,地产股表现不尽如人意,美联储加息的全球“抽水”效应导致港股大跌。不仅是a股和港股市场,美股新股破发也成为今年的常态。所以可以说,万物云的打破并不是那么难以接受。毕竟下半年港股市场有很多新股,大部分是新经济股和中概股,过去市场对它们很感兴趣,一定程度上分流了资金。

万物之云虽破,但市值仍有一定权重,为万科千亿估值提供支撑。

无论a股还是h股,万科的市盈率都是个位数。与其市值相近的内地房地产开发同行相比,万科的市盈率适中,体现了市场对整体地产股估值的保留,而非专门针对万科。

截至2022年6月30日,万科持有现金1410.73亿元,存货1.02万亿元,短期有息债务1179.03亿元。手头的现金应该能够满足这些短期贷款。流动比率为1.24倍,高于期初,流动性尚可。不含预付款的资产负债率为68.4%。

展望未来,随着楼市平稳健康发展,市场信心恢复,优质内饰股估值有望修复。然而,万科的资产负债率仍然很高,经营业绩不如同行。其估值能否跟上其他房企,将取决于其财务状况和经营能力能否不断提升。

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编辑:苏小糖